아파트 관리와 입주민
아파트 입주민들이 아파트 관리와 입주자대표회의의 구성원을 바라보는 태도는 크게 ①무관심한 태도 ②부정적 관념으로 감시하려는 태도 ③참여하는 태도 등 3가지로 구분할 수가 있다.
상당수 아파트의 입주자들은 아파트 관리비가 왜 그렇게 책정되는지, 아파트 관리운영은 누가 어떻게 하고 있는지, 왜? 나의 생각과는 다르게 결정하는지, 부정적 또는 무관심한 것이 현실이다.
이렇게 무관심이 만연한 아파트에서는 입주자대표회의의 구성조차 어려울 뿐 아니라 일부 문제 있는 관리소장 및 입주자대표들에 의하여 부조리가 저질러지기 쉽다.
또한, 이런 경우에는 관리집행의 중심에 있는 관리사무소 역시 직원들의 유동성이 많아지고 시설물의 유지관리나 입주민에 대한 관리서비스의 이행도 부실해진다.
입주자들이 아파트 관리운영을 불신하게 되면, 입주자들은 입주자대표회의를 자신들이 선출한 대표로 인식하기보다 자신들이 감시해야 할 대상으로 간주하는 경향이 있다.
이러한 아파트에서는 입주자들이 문제를 제기하는 경우에도 좋은 개선방향을 제안하는 것이 아니라 관리소장이나 동대표에게 비리가 있는 것처럼 소문을 내고 서로 불신의벽을 만들어 편 가르기로 입주민들 간의 갈등과 분쟁이 촉발될 우려가 크다.
그리고 이러한 분위기 속에서는 입주자들이 새로운 동대표로 나서려고 하지도 않아 실제 따지는 사람은 많아도 책임지는 사람이 없어 오히려 관리공백이 발생하기도 쉽다.
결국 가장 올바른 아파트 관리의 방식은 입주자들이 적극 참여하여 참여민주주의가 실현되는 아파트 관리라 할 것이다.
올바른 입주자대표회의 운영
입주자대표회의 구성원으로서 올바른 동대표 활동을 하기 위해서는 대표회의를 개최하기 전 관리사무소는 사전에 회의 자료를 배부하도록 하고, 대표들은 회의에 참석하기 전 반드시 안건을 파악하고 찬?반의 생각을 정리하여 자신의 의견을 발표하고 책임 있게 표결에 참여하여야 한다.
또한, 회의를 주재하는 대표회장은 안건별로 시간을 정하여 전체 진행시간을 정해놓고 각 안건별로 간략한 안건설명 → 찬?반 의견발표 → 합의되지 않으면 표결처리 → 최종 결정사항에 대한 요약 등의 순서로 신속하게 회의를 진행함으로써 지나치게 회의가 길어져 피곤하게 되거나 난상토론 과정에서 감정적으로 서로 상처를 입게 되는 것을 방지해야 한다. 그리고 회의체에서 다수결로 결정된 사항을 입주자들에게 설명할 때에는 자신은 비록 반대했다 하더라도 다수결로 결정된 의견을 존중하도록 설명하여야 한다.
아파트 관리체계에서 참여민주주의를 실현하기 위해서는 먼저, 아파트 관리의 제반사항을 주민들에게 투명하게 공개 운영함으로써 입주민들에게 아파트 관리에 대한 이해와 지식도 넓히도록 하고 신뢰감을 형성할 수 있어야 한다.
이는 장기적으로 관리의 안정성을 구축할 수 있을 뿐 아니라, 아파트 관리에 대한 입주자들의 관심과 참여를 유도할 수가 있는 것이다.
입주자대표회의 운영과 관련한 회의결과는 각종 게시판이나 홈페이지를 통하여 공지하여야 한다.
그 외에도 ①아파트에 중대한 현안문제가 있다면 행정기관, 관련단체 등의 전문가에게 문의하여 확인한 내용 ②입주자들의 민원사항에 대한 해결방안 ③입주민들의 좋은 소식 소개 ④아파트공동체 활동내용으로서 강좌, 토론 등의 프로그램 소개, ⑤다른 아파트의 모범적인 관리방식 소개 ⑥지역주민자치센터 등의 프로그램 소개 등 아파트관리에 관한 다양한 정보를 입주민들과 함께 공유할 수 있어야 한다.
아파트 관리운영에 관한 정보를 투명하게 공개하는 것이 입주민들로부터 더 많은 문제제기를 받게 되고, 이로 인하여 관리사무소나 입주자대표회의의 책임 있는 업무수행이 어려워 질 것이라는 우려감을 갖는 경우도 있다.
물론, 모르던 것을 알게 되어 궁금증 해소 및 개별적인 의견 제안들이 더 많아질 수도 있겠지만, 일정기간이 경과한 후에는 비교적 안정적이고 신뢰감 있는 관리운영이 가능하고, 실제 아파트 관리내용과는 다른 유언비어들이 난무하여 입주민간의 갈등과 분열이 발생하는 일은 없을 것이다.
‘관리비 절감’과 ‘관리서비스의 질’에 대한 의사결정
입주자대표회의가 아파트관리 운영사안에 대한 의사결정을 하는데 있어서는 ‘관리비 절감’과 ‘관리서비스의 질’이라는 상충적 가치에 대한 선택과 결정을 하게 된다.
시설 및 환경관리, 입주자관리 등에 있어 최소한도의 관리서비스 질을 확보하는 것은 책임 있는 업무수행을 위한 기본적 사항이다.
단지규모와 시설물 현황, 입주민들의 관리서비스 요구범위 및 직원들의 업무량 등에 따라 관리인원수 및 급여기준을 적정수준으로 결정하고, 입주자의 생활 및 기대수준에 따라 주거환경을 개선하는 문제 등은 관리업무의 질과 책임감 있는 관리업무수행을 위해서도 보다 신중히 고민하여야 한다.
단순한 비용절감만이 눈앞의 목표가 되어 작업내용의 충실도 보다는 값싼 공사만을 선호하는 것은 그 순간부터 관리의 질과 책임성을 포기하는 결과를 초래할 수도 있는 것이다.
제대로 된 아파트 관리를 위해서는 일회적이고 임시방편적인 관리비 절감을 추구하기보다는 보다 체계적인 관리시스템을 구축하여 관리비 절감과 관리의 질적 책임을 동시에 추구할 수 있어야 한다.
아파트는 기간이 경과할수록 보수해야 할 시설물이 늘어나 그만큼의 관리비용이 증대되는 비용관리 대상물이다.
관리주체인 관리직원들을 제대로 채용하여 잠시 있다가는 직장이 아니라 애착이가는 직장으로, 그 직원들의 업무능력을 최대한 활용하여 비용절감을 추구할 수 있도록 해야 한다.
직원들의 수동적인 관리 자세는 장기적인 관리부실로 이어져 더 많은 비용발생을 초래하게 된다.
또한, 크고 작은 공사?용역계약의 체결과정에 있어 투명하고 공개적인 시스템을 구축하여 부조리가 개입할 수 있는 여지를 불식하고, 계약내용의 이행과정을 충실히 감독하여 부실공사를 방지하는 것이 아파트관리의 질과 책임을 다하면서도 관리비 절감을 추구할 수 있는 바람직한 방안이 될 것이다.
궁극적으로 살기 좋은 아파트를 만들기 위해서는 입주자, 입주자대표회의, 관리사무소 등의 관리의 3주체가 상호 존중하고 배려하는 가운데 관리직원들의 성의와 활력, 입대회의 의 화합, 입주자들의 수준 높은 참여의식이 아파트에 대한 애정과 함께 어우러져야 한다.
