임대아파트 최초 보증금 책정이 되는 건설원가

임대아파트의 보증금 책정 기준이 되는 건설원가의 산정법을 알아보겠습니다.
임대모집공고를 할시는 주택이 완성이 되어 있지 않고 토지에 대한 권리만 취득한 상태 입니다.
이에 정확한 실제 건설원가를 계산할수 없어 국토해양부 장관 고시로써 건설원가 산정기준을 가지고 책정 합니다.
여기서 관련된 국토해양부장관 고시를 살펴 보겠습니다.
건설교통부고시 제2004-70

임대주택의표준임대보증금및표준임대료

1. 적용범위
이 고시는 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택 중 임대의무기간이 5년 또는 10년인 임대주택에 대하여 적용한다.

2. 표준임대보증금
표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 “건설원가”라 한다)에서 국민주택기금융자금(이하 “기금”이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다.

3. 표준임대료
표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에 한한다), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.
가. 감가상각비 : 기준내용연수 40년, 정액법을 적용
나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1,000분의4(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에는 1,000분의8로 한다)
다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금이자 : 실제지급금액
라. 제세공과금 : 재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세를 포함
마. 자기자금이자
(1) 임대의무기간이 5년인 임대주택
당해 주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융 기관의 1년만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액
(2) 임대의무기간이 10년인 임대주택
당해 주택의 건설원가에서 기금 및 최초 임대보증금을 공제한 금액에 정기예금이율을 적용한 이자액에 해당하는 금액

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환
가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다.
나. 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할수 없다.

5. 임대보증금과 임대료의 변경 및 증액제한
임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할수 없다.

부 칙

1. 이 고시는 2004년 4월 2일부터 시행한다.
2. 이 고시의 시행과 동시에 [임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1997-266호(1997.8.5) 는 폐지한다.
3. [공공건설임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1999-35호(1999.2.5)는 이 고시내용 중 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정기준이 되는 주택의 가격에 대하여 적용된다.
4. 이 고시 시행당시 종전규정에 의하여 입주자모집공고 승인을 받은 주택에 대해서는 종전의 규정에 의한다.

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위에서 말하는 건설원가는 임대아파트의 경우 표준건축비를 기준으로 산정 됩니다.
필자가 입주한 임대아파트의 경우 2009년에 승인되었기에 2009년 기준으로 표준건축비에 대하여 말씀드리겠습니다.

공공건설임대주택 표준건축비

 

 

1. 공공건설임대주택 표준건축비

(단위 : 천원/㎡)

구 분 (주거전용면적)		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
5층 이하	40㎡ 이하	977.2
	40㎡초과～50㎡이하	993.3
	50㎡초과～60㎡이하	962.4
	60㎡ 초과	972.2
6～10층 이하	40㎡ 이하	1,049.3
	40㎡초과～50㎡이하	1,063.5
	50㎡초과～60㎡이하	1,030.9
	60㎡ 초과	1,034.2
11～20층 이하	40㎡ 이하	991.4
	40㎡초과～50㎡이하	1,001.0
	50㎡초과～60㎡이하	970.9
	60㎡ 초과	970.4
21층 이상	40㎡ 이하	1,008.4
	40㎡초과～50㎡이하	1,018.1
	50㎡초과～60㎡이하	988.1
	60㎡ 초과	987.4

* 주택공급면적이라 함은 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제7항에 따른 공급면적 중 기타 공용면적을 제외한 면적을 말하며 표준건축비에는 부가가치세가 포함되었음

 

이를 기준으로 표준건축비를 산정하는데 여기에 가산금액이 인정 됩니다.
지하층 건축비부터 위의 표의 금액을 토대로 적정 비율 한도내에서 가산이 가능 합니다.
여기에 토지비는 사업초기에 이미 납부하였으니 취등록세 자료로써 대입 해보면 건설원가가 산출 됩니다.
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자 여기서 사업자들의 꼼수가 들어 갑니다.
바로 건설원가 부풀리기 입니다.

위의 표대로의 표준건축비는 상한선을 의미 합니다.이미 충분한 마진이 반영되어 있는 금액 입니다.
실제로 제가 거주하고 있는 임대아파트에서 원가 관련 소송을 하여 자료를 열람하고 법원 판결문에 의하면
상당히 많은 금액이 부풀려져 있었습니다.
위에 보이는 표의 대상은 해당 각 동의 최고층을 얘기 합니다.
예로 101동의 최고층이 21층이고 60㎡ 초과라면 제곱미터당 987,400원을 적용 받습니다.

102동은 18층이라면 970,400원 이네요.

제곱미터당 1만7천원이니 평당으로 계산하면 대략 5만원이 넘습니다.

30평기준이면 가산비용 빼고도 150만원이상 차이가 납니다.

여기에 지하층 가산비용부터 이것저것 하면 몇백만원 차이가 나게 되고요.

토지비는 취등록세 자료가 나와있어 속이기 힘듭니다.

보통은 이 기준금액은 어기질 않는데 제가 살고 있는 아파트의 건설사는 아파트동이 15-26층 으로 여러가지 인데

일괄 21층이상 건축비를 적용 하였습니다.

이금액에 대출보증수수료 12년치 보증금보증수수료 10년치등 원가가 세대당 4천만원 가량 부풀려 졌더군요.
그런데 문제는 이렇습니다.

분양을 나중에 안받으면 되지 않느냐

맞습니다.안받으면 되는데 최초 임대보증금이 위의 기준으로 건설원가를 산정하고 그 금액의 50%를 적용 합니다.
그러니까 건설원가가 부풀려지면 최초임대보증금도 높아지고 매년 차임증액을 요구할때도 기초가 되서 임차인들의 부담이 상당하게 됩니다.

저희 아파트 취등록세 기준 건축비와 토지비 합치니 40평형 기준 3억1천만원 수준이였으나
건설사가 허위 과장하여 신고한 원가는 3억 8천만원 가량 입니다.

7천만원 차이네요.저희 아파트가 1000세대 이니 건설사는 700억 입니다.
저희 아파트는 전환보증금으로 납부하였는데요.40평형 기준 3억6천8백만원 입니다.
ㅎㅎ 이미 원가 다 빼고 5천만원정도 남고 거기에 각종 세금이 임대아파트라 할인 되거든요.